Có những hợp đồng về nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực? Khi nào cần hoặc không cần công chứng hợp đồng bất động sản?

Nội dung chính

• Có những hợp đồng về nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực?
• Khi nào cần hoặc không cần công chứng hợp đồng bất động sản?
• Trách nhiệm của người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch như thế nào?

Có những hợp đồng về nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

...

Tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo quy định trên, 10 hợp đồng về nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:

(1) Hợp đồng về nhà ở

- Hợp đồng mua bán nhà ở

- Hợp đồng thuê mua nhà ở

- Hợp đồng tặng cho nhà ở.

- Hợp đồng đổi nhà ở.

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

- Hợp đồng thế chấp nhà ở.

Lưu ý: Các trường hợp sau không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu:

- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công

- Mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm:

+ Nhà ở xã hội

+ Nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

+ Nhà ở phục vụ tái định cư

- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức

- Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

(2) Hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc tài sản khác), trừ hợp đồng chuyển nhượng mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, những hợp đồng về quyền sử dụng đất, nhà ở trên đây phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu.

Có những hợp đồng về nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực? (Hình từ Internet)

Khi nào cần hoặc không cần công chứng hợp đồng bất động sản?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất Đai 2024 việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất Đai 2024;

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở cũng cần công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu, cụ thể như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo 2 quy định trên đã nêu rõ các trường hợp cần hoặc không cần công chứng hợp đồng bất động sản.

Trách nhiệm của người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về trách nhiệm của người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau:

- Người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; tính hợp lệ, hợp pháp của các giấy tờ:

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.