Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì? Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản?

Nội dung chính

• Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì?
• Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định dựa trên cơ sở nào?
• Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những chi phí nào?

Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì?

Bất động sản có tiềm năng phát triển được giải thích tại khoản 1 Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC như sau:

Giải thích từ ngữ

1. Bất động sản có tiềm năng phát triển là đất trồng để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó (tổng chi phí phát triển).

Theo đó, bất động sản có tiềm năng phát triển được hiểu là đất trồng để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Bất động sản có tiềm năng phát triển là gì? (Hình từ Internet)

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định dựa trên cơ sở nào?

Theo quy định tại Điều 6 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC thì việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản được xác định dựa trên các cơ sở sau đây:

- Đặc điểm của bất động sản thẩm định giá.

- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.

Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm những chi phí nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC thì tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

(1) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

(2) Chi phí dự phòng;

(3) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

(4) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

(5) Các khoản chi phí hợp lý khác;

(6) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

(7) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Lưu ý: Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí.

Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản;

Tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.