Viết giấy tay và công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước đã ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng chưa?

Nội dung chính

• Viết giấy tay và công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước đã ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng chưa?
• Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào thì phải phụ thuộc vào nơi cư trú?
• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nào?

Viết giấy tay và công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước đã ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng chưa?

>> Mới nhất Tải Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Viết giấy tay và công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước đã ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng chưa thì tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 có nêu:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Và Điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định:

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

...

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

...

Theo đó, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán và bên mua phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Bên cạnh đó, tại Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

...

Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có giá trị và được pháp luật công nhận tại thời điểm làm thủ tục sang tên và đăng ký vào Sổ địa chính. Vì vậy, khi mới chỉ ký hợp đồng và công chứng thì nhà nước vẫn chưa ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng là cậu của chị ạ.

Còn trường hợp mà các bên chỉ viết giấy tay, chưa công chứng thì lúc này hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực. Khi các bên chưa thực hiện các nghĩa vụ thì pháp luật vẫn không công nhận tính pháp lý của hợp đồng viết tay này thưa chị. Do đó, chị cần lưu ý việc công chứng, chứng thực nhằm được bảo vệ quyền lợi của mình theo hợp đồng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hình từ Internet)

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nào thì phải phụ thuộc vào nơi cư trú?

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải phụ thuộc vào nơi cư trú trong các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 169 Luật Đất đai 2013 như sau:

Nhận quyền sử dụng đất

...

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.

Do đó, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải phụ thuộc vào nơi cư trú trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nào?

Thơi điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.