Trường hợp khách hàng cung cấp tài liệu thẩm định giá sai sự thật để có lợi cho họ thì xử lý như thế nào?

Nội dung chính

• Bên thẩm định giá cần xác định những thông tin gì để lập kế hoạch thẩm định?
• Trường hợp khách hàng cung cấp tài liệu thẩm định giá sai sự thật thì xử lý như thế nào?
• Thẩm định viên có thể áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cùng lúc đối với một tài sản cần thẩm định hay không?

Bên thẩm định giá cần xác định những thông tin gì để lập kế hoạch thẩm định?

Căn cứ quy định tại Điều 3 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC về bước lập kế hoạch thẩm định giá như sau:

"3. Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)."

Như vậy, trước khi tiến hành thẩm định giá trên thực tế thì cần lên kế hoạch cụ thể, rõ ràng, xác định đầy đủ những thông tin nêu trên để chuẩn bị cho việc thẩm định giá.

Trường hợp khách hàng cung cấp tài liệu thẩm định giá sai sự thật thì xử lý như thế nào?

Trường hợp khách hàng cung cấp tài liệu thẩm định giá sai sự thật thì xử lý như thế nào?

Quá trình khảo sát thực tế, thu thập thông tin của thẩm định viên được quy định tại Điều 4 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC như sau:

"4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

[...] Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

[...]"

Như vậy, trong trường hợp phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng xác minh, làm rõ.

Đồng thời, thẩm định viên cần trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.

Thẩm định viên có thể áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá cùng lúc đối với một tài sản cần thẩm định hay không?

Việc xác định giá trị tài sản thẩm định giá được quy định cụ thể tại Điều 6 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC như sau:

"6. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:

- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.

- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này."

Như vậy, thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thẩm định viên vẫn được sử dụng một phương pháp thẩm định giá. Việc lựa chọn phương pháp áp dụng cũng như yêu cầu thực hiện được quy định cụ thể như trên.