Tài sản thay thế là gì? Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở nào?

Nội dung chính

• Tài sản thay thế là gì?
• Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở nào?
• Lợi nhuận của nhà sản xuất, nhà đầu tư trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận chi phí được quy định như thế nào?

Tài sản thay thế là gì?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có định nghĩa về tài sản thay thế như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

2. Hao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.

3. Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.

4. Hao mòn ngoại biên là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài về kinh tế, vị trí. Hao mòn ngoại biên do yếu tố vị trí chỉ có đối với bất động sản và/hoặc các tài sản vô hình liên quan đến bất động sản và xảy ra khi có sự thay đổi của các yếu tố hạ tầng, cảnh quan, môi trường tự nhiên xung quanh tài sản dẫn đến giảm giá trị của tài sản.

5. Tài sản thay thế là tài sản có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.

...

Theo đó, tài sản thay thế là tài sản có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn.

Tài sản thay thế là gì? Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở nào? (Hình từ Internet)

Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở nào?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 8 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế và một số lưu ý khi xác định

1. Một số thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế cần được xem xét, phân tích trong quá trình thẩm định giá gồm: chi phí vật liệu, chi phí máy thiết bị, chi phí nghiên cứu, thử nghiệm, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài chính trong thời gian sản xuất, thi công xây dựng, thuế không hoàn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật và chi phí khác theo quy định của pháp luật.

2. Việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế phải gần với cơ sở giá trị thẩm định giá và các giả thiết kèm theo của cuộc thẩm định giá.

3. Khi xác định chi phí tái tạo nhưng không thể tìm được vật liệu, máy thiết bị giống hệt với vật liệu, máy thiết bị được sử dụng để tạo ra tài sản thẩm định giá thì có thể cân nhắc áp dụng loại vật liệu, máy thiết bị tương tự.

4. Khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá, từ đó xác định chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế.

5. Chi phí thay thế, chi phí tái tạo được xác định trên cơ sở thu thập, phân tích thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá trừ trường hợp pháp luật quy định việc xác định chi phí thực hiện theo định mức chi phí, đơn giá, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Như vậy, trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận chi phí thì khi xác định chi phí thay thế phải xác định tài sản thay thế trên cơ sở hiểu biết về các chức năng và công dụng của tài sản thẩm định giá, từ đó xác định chi phí để tạo ra hoặc có được tài sản thay thế.

Lợi nhuận của nhà sản xuất, nhà đầu tư trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận chi phí được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí ban hành kèm Thông tư 32/2024/TT-BTC có quy định như sau:

Theo đó, lợi nhuận của nhà sản xuất, nhà đầu tư trong Chuẩn mực thẩm định giá về cách tiếp cận chi phí được pháp luật quy định như sau:

(1) Lợi nhuận của nhà sản xuất, nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được xác định như sau:

- Xác định tỷ lệ bình quân của lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp trên tổng của giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính trong tối thiểu 03 năm gần nhất tính đến thời điểm thẩm định giá của ít nhất 03 doanh nghiệp có sản xuất kinh doanh tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá hoặc tài sản thay thế trên thị trường. Các số liệu phải được lấy từ báo cáo tài chính đã được kiểm toán của các doanh nghiệp;

- Lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư trong chi phí tái tạo, chi phí thay thế được tính bằng tỷ lệ bình quân được xác định tại điểm a khoản này nhân (x) chi phí tái tạo, chi phí thay thế chưa bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư.

(2) Trường hợp không xác định theo cách thức quy định tại mục 1 thì sử dụng định mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (nếu có).