Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn nhưng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại thì xử lý thế nào?

Nội dung chính

• Chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng cấp bảo lãnh phải đáp ứng điều kiện nào?
• Hồ sơ và trình tự cấp bảo lãnh đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai quy định thế nào?
• Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn nhưng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thì xử lý thế nào?

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng cấp bảo lãnh phải đáp ứng điều kiện nào?

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai để được cấp bảo lãnh phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

3. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

...

Trước đó, theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai để được cấp bảo lãnh phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

- Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ và trình tự cấp bảo lãnh đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai quy định thế nào?

Để được ngân hàng cấp bảo lãnh, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục như sau:

* Hồ sơ đề nghị bảo lãnh được quy định Điều 14 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Hồ sơ đề nghị bảo lãnh

1. Hồ sơ đề nghị bảo lãnh bao gồm các tài liệu chủ yếu sau:

a) Đề nghị bảo lãnh;

b) Tài liệu về khách hàng;

c) Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

d) Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

đ) Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

2. Căn cứ tình hình thực tế nghiệp vụ bảo lãnh của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đặc điểm cụ thể của từng nhóm khách hàng, từng phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh (bằng phương thức truyền thống hoặc phương tiện điện tử), tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hướng dẫn cụ thể về yêu cầu hồ sơ cần gửi tới tổ chức túi dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để thẩm định, xem xét cấp bảo lãnh.

Trước đây, hồ sơ đề nghị bảo lãnh được quy định tại Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) bao gồm:

- Văn bản đề nghị bảo lãnh;

- Tài liệu về khách hàng;

- Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;

- Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);

- Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).

* Thủ tục cấp bảo lãnh được thực hiện theo quy định tại theo khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (Có hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

...

Trước đây, thủ tục cấp bảo lãnh được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN (Hết hiệu lực ngày 01/04/2023) như sau:

- Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

- Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:

+ Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;

+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.

- Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

+ Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;

+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn

Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn nhưng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thì xử lý thế nào?

Trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn nhưng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại thì bị xử lý theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm của tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, đối với hành vi vi phạm nêu trên, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc có hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư theo quy định tại điểm h khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Như vậy, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai đáp ứng đủ điều kiện và thực hiện đầy đủ hồ sơ, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai không bàn giao nhà đúng thời hạn nhưng không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.