Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không? Cách tính thuế trong trường hợp này thế nào?

Nội dung chính

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
• Trường hợp nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân?
• Cách xác định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Như vậy, trong trường hợp của bạn thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không? 

Trường hợp nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về những trường hợp chuyển quyền sử dụng bất động sản được miễn thuế, bao gồm:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

..."

Như vậy, nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn rơi vào một trong những trường hợp trên đây, thì sẽ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân.

Cách xác định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

- Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về mức thuế suất để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Tóm lại, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng, tuy nhiên nếu thuộc một trong những trường hợp được miễn thuế quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân nêu trên thì không phải đóng khoản thuế này.