Sau sáp nhập tỉnh: Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71? Khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất là khu vực nào?

Nội dung chính

• Sau sáp nhập tỉnh thành: Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71 là gì?
• Khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất là khu vực nào khi xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất?
• Khi xác định giá đất theo phương pháp so sánh có khảo sát, thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không?

Sau sáp nhập tỉnh thành: Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71 là gì?

Ngày 14/02/2025, Bộ Chính trị ban hành Kết luận 126-KL/TW năm 2025, Bộ Chính trị, Ban Bí thư giao Đảng uỷ Chính phủ một số nội dung, nhiệm vụ để tiếp tục thưc hiện sắp xếp, hoàn thiện tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị năm 2025 và nhiệm kỳ 2025 - 2030, trong đó có nghiên cứu sáp nhập tỉnh, cụ thể định hướng sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh; đề xuất chủ trương sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật, quy định của Đảng có liên quan, báo cáo Bộ Chính trị trong quý III/2025.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định cụ thể về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau:

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

+ Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

+ Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

+ Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

+ Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

+ Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

+ Hiện trạng môi trường, an ninh;

+ Thời hạn sử dụng đất;

+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

+ Năng suất cây trồng, vật nuôi;

+ Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;

+ Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;

+ Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Lưu ý: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Sau sáp nhập tỉnh: Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Nghị định 71? Khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất là khu vực nào? (hình từ Internet)

Khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất là khu vực nào khi xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất?

Căn cứ Điều 18 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về việc xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất như sau:

Xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất

1. Các loại đất cần xác định khu vực trong bảng giá đất bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn.

2. Khu vực trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp xã và căn cứ vào năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (đối với đất nông nghiệp); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn) và thực hiện theo quy định sau:

a) Khu vực 1 là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;

b) Các khu vực tiếp theo là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.

Theo đó, trong việc xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất thì khu vực 1 là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất.

Các khu vực tiếp theo là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.

Khi xác định giá đất theo phương pháp so sánh có khảo sát, thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không?

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Mục đích sử dụng đất;

b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;

b) Thông tin tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

...

Theo đó, khi xác định giá đất theo phương pháp so sánh thì đầu tiên sẽ phải thực hiện khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá về cả mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.