Những trường hợp nào phải phá dỡ chung cư? Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Chung cư là gì?
• Những trường hợp nào phải phá dỡ chung cư?
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Chung cư là gì?

Tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

.....

3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Vậy nhà chung cư là loại nhà ở nhiều tầng, gồm nhiều căn hộ, có cầu thang và lối đi chung, được phân chia thành phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung. Nhà chung cư có thể được xây dựng chỉ để ở hoặc sử dụng hỗn hợp.

Những trường hợp nào phải phá dỡ chung cư?

Theo căn cứ tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 có quy định về những trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ như sau:

Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ

1. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều này bao gồm:

a) Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

b) Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật này nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

2. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

d) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt.

Như vậy các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ gồm:

- Hết thời hạn sử dụng và không còn đủ điều kiện an toàn.

- Chưa hết thời hạn sử dụng nhưng rơi vào các trường hợp buộc phải phá dỡ.

Cụ thể các trường hợp phải phá dỡ bao gồm:

- Hư hỏng do cháy, nổ, không còn đảm bảo an toàn sử dụng.

- Hư hỏng do thiên tai, địch họa, mất an toàn sử dụng.

- Kết cấu chịu lực chính nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời khẩn cấp.

- Hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đạt yêu cầu, tiềm ẩn rủi ro trong vận hành.

- Hư hỏng kết cấu chính (móng, cột, dầm, xà, tường...) không đáp ứng sử dụng bình thường, nằm trong khu vực quy hoạch cần cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy định pháp luật.

Chung cư bị phá dỡ (Hình ảnh Internet)

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

4. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên: Hồ sơ thiết kế (ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền). Kết luận kiểm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền.

- Thời hạn sử dụng được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng.

- Khi hết thời hạn sử dụng (hoặc chưa hết nhưng nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ), UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

- Việc công bố hết hạn sử dụng nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng.