Ngân hàng thương mại có bắt buộc phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Nội dung chính

• Ngân hàng thương mại được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không?
• Ngân hàng thương mại có bắt buộc phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai không?
• Ngân hàng thương mại có quyền và nghĩa vụ gì khi bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Ngân hàng thương mại được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không?

Theo khoản 1 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.

...

Như vậy, ngân hàng thương mại được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

- Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

- Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được Ngân hàng Nhà nước công bố công khai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.

Ngân hàng thương mại được bảo lãnh nhà ở hình hành trong trương lai không? (hình từ internet)

Ngân hàng thương mại có bắt buộc phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Theo điểm a khoản 14 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về định nghĩa thư bảo lãnh như sau:

Thư bảo lãnh là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Theo điểm b khoản 5 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

...

b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư này (trừ nội dung tại điểm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn phải có các nội dung sau:

(i) Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

(ii) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh;

(iii) Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;

(iv) Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua.

...

Như vậy, ngân hàng thương mại bắt buộc phải phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai để thông báo về việc ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai (tức là bên nhận bảo lãnh).

Ngân hàng thương mại có quyền và nghĩa vụ gì khi bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Theo khoản 9 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về quyền và nghĩa vụ của ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Ngân hàng thương mại có quyền:

+ Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư;

+ Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà ngân hàng thương mại đã phát hành cho người thụ hưởng là bên mua.

- Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ:

+ Phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư hoặc bên mua (theo thỏa thuận) khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

+ Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, ngân hàng thương mại phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư.

Trong đó nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;

+ Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.