Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có phải tuân thủ hình thức và nội dung không? Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm được hay không?

Nội dung chính

• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có phải tuân thủ hình thức và nội dung không?
• Có bị tuyên vô hiệu về nội dung hợp đồng đặt cọc khi nội dung không thực hiện được không?
• Đặt cọc có được xem là một giao dịch dân sự không? Đặt cọc cần đáp ứng điều kiện nào để có hiệu lực?
• Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm được hay không?

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có phải tuân thủ hình thức và nội dung không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc như sau:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Đối chiếu quy định trên, như vậy pháp luật không quy định về hình thức và nội dung của văn bản đặt cọc.

Nhưng nội dung trong thỏa thuận không được trái với quy định pháp luật và hình thức hợp đồng đặt cọc được thỏa thuận bởi các bên nhưng phải có chữ ký của 2 bên thì mới đảm bảo về mặt pháp lý.

Tải về Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2023: Tại Đây

Hợp đồng đặt cọc (Hình từ Internet)

Có bị tuyên vô hiệu về nội dung hợp đồng đặt cọc khi nội dung không thực hiện được không?

Căn cứ Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:

"Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực."

Như vậy, trường hợp của bạn đối với hợp đồng đặt cọc có nội dung không thực hiện được thì có thể bị tuyên bố vô hiệu.

Đặt cọc có được xem là một giao dịch dân sự không? Đặt cọc cần đáp ứng điều kiện nào để có hiệu lực?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, đặt cọc cũng được xem là một trong những giao dịch dân sự, do đó cũng cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm được hay không?

Theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

"Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."

Theo đó, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm cho hợp đồng.