Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không? Xây nhà trên đất không phải thổ cư bị phạt như thế nào?

Nội dung chính

• Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không?
• Xây nhà ở trên đất không thổ cư có bị phạt không?
• Muốn xây nhà để ở trên đất chưa lên thổ cư cần làm những gì?

Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được phân loại như sau:

Phân loại đất

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Có thể thấy quy định hiện nay về đất đai không đề cập đến cập đến loại đất thổ cư. Tuy nhiên trong đời sống hằng ngày, cụm từ đất thổ cư được sử dụng rất thường xuyên và rộng rãi. Vậy đất thổ cư là gì?

Theo cách hiểu thông thường, đất thổ cư ý chỉ loại đất dùng để ở, để xây nhà và các công trình.

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:

Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1.Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích. Đất chưa lên thổ cư mà cụ thể là đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật, không bao gồm việc xây dựng nhà ở, công trình. Theo đó, xây nhà trên đất không thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật.

Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không? Xây nhà trên đất không phải thổ cư bị phạt như thế nào? (Hình từ Internet)

Xây nhà ở trên đất không thổ cư có bị phạt không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai liên quan đến hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích. Xây nhà trên đất không thổ cư sẽ bị phạt tiền căn cứ vào loại đất nông nghiệp, diện tích đất sử dụng trái mục đích, thuộc khu vực thành thị hay nông thôn mà xác định khoản tiền xử phạt. Số tiền phạt thấp nhất đối với hành vi này là 2.000.000 đồng và số tiền phạt cao nhất là 1.000.000.000 đồng.

Ngoài ra một số biện pháp khắc phục hậu quả có thể được áp dụng là:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong một số trường hợp

Đồng thời, trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm, có thể bị Nhà nước thu hồi đất theo điểm a khoản 1 Điều Điều 64 Luật Đất đai 2013.

Muốn xây nhà để ở trên đất chưa lên thổ cư cần làm những gì?

Như đã phân tích nêu trên, đất chưa lên thổ cư không được cho phép xây nhà ở. Trường hợp chỉ có đất nông nghiệp nhưng muốn xây nhà, phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có bao gồm:

Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Như vậy, trước hết để xây nhà trên đất không thổ cư, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm:

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Như vậy, sau khi tiếp hành các thủ tục về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng, người sử dụng đất có thể tiến hành xây nhà ở.