Cá nhân thực hiện cho thuê lại quyền sử dụng đất với một cá nhân khác thì có cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hay không?

Nội dung chính

• Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất có cần phải công chứng, chứng thực hay không?
• Đăng ký biến động đất đai có áp dụng với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất hay không?
• Cá nhân cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với một cá nhân khác có cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay không?

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất có cần phải công chứng, chứng thực hay không?

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,… khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thực hiện các quyền trên, thì người sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,… có trách nhiệm phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo quy định nêu trên thì cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, chỉ theo yêu cầu của các bên, thì các bên có thể thực hiện việc công chứng. Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, nên pháp luật Việt Nam quy định cụ thể những hợp đồng có đối tượng là loại tài sản này phải được thực hiện theo đúng hình thức, và tiến hành đăng ký biến động tại cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo giao dịch có hiệu lực.

Đăng ký biến động đất đai có áp dụng với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất hay không?

Tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[...]

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

[...]"

Có thể thấy, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tải Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mới nhất hiện nay tại đây

Cá nhân cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với một cá nhân khác có cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay không?

Cá nhân cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với một cá nhân khác có cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay không?

Tại Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

“Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

[...]

đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất;

[...]

2. Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

[...]

c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

[...]"

Tại điểm b khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BNTNMT cũng có quy định như sau:

"Điều 20. Trang Giấy chứng nhận thể hiện nội dung xác nhận thay đổi

[...]

2. Trang bổ sung Giấy chứng nhận quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp sau đây:

[...]

b) Cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

[...]"

Theo đó, việc xác nhận khi đăng ký biến động khi đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất đối với chỉ với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Không áp dụng cho trường hợp hợp đồng cho thuê lại giữa cá nhân với cá nhân.

Như vậy, trong trường hợp này không cần phải làm các thủ tục về đăng ký biến động theo luật định. Các bên chỉ lập cần hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (có thể lựa chọn việc công chứng hoặc không) với các điều khoản thỏa thuận không trái với luật định là được. Các bên có thể đàm phán, thống nhất và lập thêm hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất theo nhu cầu và mong muốn của các bên.