Ban quản trị chung cư ký hợp đồng 3 năm với đơn vị quản lý vận hành khi nhiệm kỳ còn 6 tháng được không?

Nội dung chính

• Ban quản trị chung cư ký hợp đồng 3 năm với đơn vị quản lý vận hành khi nhiệm kỳ chỉ còn 6 tháng có được không?
• Diện tích các bộ phận ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành có được quy định trong hợp đồng không?
• Đơn vị nào thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư?

Ban quản trị chung cư ký hợp đồng 3 năm với đơn vị quản lý vận hành khi nhiệm kỳ chỉ còn 6 tháng có được không?

Theo khoản 1 Điều 29 Thông tư 05/2024/TT-BXD hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị. Trong trường hợp bầu Ban quản trị mới tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị theo quy định tại Điều 23 của Quy chế này thì các bên thực hiện quyền và trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Sau khi Ban quản trị được công nhận thì thỏa thuận, thống nhất ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị quy định tại khoản 3 Điều 19 của Quy chế này; trường hợp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn 12 tháng thì khi hết thời hạn này, việc tiếp tục ký hoặc không ký tiếp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

Trường hợp ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành theo nhiệm kỳ của Ban quản trị nhưng Ban quản trị mới chưa được thành lập và chưa được công nhận thì đơn vị quản lý vận hành tiếp tục thực hiện việc quản lý vận hành đến khi Ban quản trị mới được công nhận và ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành mới, trừ trường hợp thuộc diện đơn phương chấm dứt hợp đồng do một hoặc các bên vi phạm nội dung thuộc diện chấm dứt hợp đồng.

Theo đó, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị.

Như vậy, khi nhiệm kỳ của ban quản trị chung cư chỉ còn 6 tháng không đáp ứng được thời gian tối thiều của hợp đồng nên không thể ký kết. Trong trường hợp này thì sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành hiện tại cho đến khi Ban quản trị mới được công nhận và ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành mới.

Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng 3 năm với đơn vị quản lý vận hành khi nhiệm kỳ còn 6 tháng được không? (Hình từ Internet)

Diện tích các bộ phận ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành có được quy định trong hợp đồng không?

Theo quy định khoản 3 Điều 29 Thông tư 05/2024/TT-BXD nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm:

- Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;

- Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành;

- Nội dung và yêu cầu về chất lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành;

- Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí;

- Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;

- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng, thời gian và trách nhiệm thông báo của các bên trước khi chấm dứt hợp đồng;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;

- Các thỏa thuận khác;

- Hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành được quy định trong nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Đơn vị nào thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư?

Căn cứ Điều 28 Thông tư 05/2024/TT-BXD đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở.

- Khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư đó.

- Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung cho các tòa nhà trong cụm hoặc có nhiều đơn vị thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của Hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau nhưng phải đáp ứng các điều kiện trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký với Ban quản trị. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị.

Như vậy, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện thì Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn một đơn vị khác đủ điều kiện để quản lý.