Giá chuyển nhượng bất động sản là gì? Hướng dẫn xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản?

Nội dung chính

• Giá chuyển nhượng bất động sản là gì?
• Hướng dẫn xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản?
• Khi nào phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Giá chuyển nhượng bất động sản là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và theo hướng dẫn tại Công văn 16686/BTC-TCT năm 2013 về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản do Bộ Tài chính ban hành thì giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

>> Xem thêm: Cách tính số thuế GTGT phải nộp cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Giá chuyển nhượng bất động sản là gì? (Hình từ Internet)

Hướng dẫn xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản?

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP) như sau:

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

...

3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

a) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Như vậy, thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với từng trường hợp cụ thể được xác định như sau:

(1) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

(2) Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Khi nào phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có thể hiểu thuế TNCN là một khoản nộp ngân sách nhà nước bắt buộc đối với cá nhân khi có thu nhập tính thuế theo quy định của pháp luật thuế TNCN.

Căn cứ tại Điều 21 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012), điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về khấu trừ thuế TNCN và Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Đồng thời căn cứ Điều 1 Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 quy định về mức giảm trừ gia cảnh như sau:

Mức giảm trừ gia cảnh

Điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 như sau:

1. Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 11 triệu đồng/tháng (132 triệu đồng/năm);

2. Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 4,4 triệu đồng/tháng.

Theo đó, khi cá nhân không có người phụ thuộc thì phải nộp thuế thu nhập khi có tổng thu nhập từ tiền lương, tiền công trên 11 triệu đồng/tháng sau khi đã trừ các khoản đóng bảo hiểm bắt buộc theo quy định và các khoản đóng góp khác như từ thiện, nhân đạo, các khoản miễn thuế.

Một số trường hợp cá nhân không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng và có tổng mức trả thu nhập từ 2 triệu đồng/lần trở lên sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Lưu ý: Cá nhân có thu nhập tính thuế theo quy định đối với mỗi khoản thu nhập sẽ có quy định riêng.

Ngoài ra, thuế TNCN không chỉ áp dụng đối với cá nhân mà còn áp dụng đối với hộ kinh doanh. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.